武宁法院适用公平原则审理商品房预约合同纠纷案

    [九江新媒体JJXMT.CN]近日，武宁县人民法院适用公平原则权对一起因商品房认购书引起的经济损失赔偿案作出一审判决，宣判后，双方当事人均未上诉，并对判决结果表示满意，该判决现已生效并履行完毕。

 

　　经审理查明，2007年3月4日，原告王丽萍与被告宏迪房地产开发公司签订《住宅认购书》，该认购书中注明了认购住宅号、建筑面积、住宅价格、认购定金数额，并约定：1、......2、凡下定金的客户，在有效期三日内与我公司签订正式商品房买卖合同，签订商品房买卖合同的时间为买受人接通知7日内签订合同，超时视同放弃……5、认购单位（个人）与宏迪房地产开发公司签订商品房买卖合同后，一切细节以签订的商品房买卖合同为准，本认购书自动失效......后原告按约交付认购定金5000元。2014年1月，被告电话通知原告将按照2900元/㎡的价格出售住宅给原告，并要求原告另外交纳50000元，2014年1月25日，原告向被告交付50000元并表示不愿接受2900元/㎡的价格，要求与被告对房屋价格继续进行协商。后双方无法达成一致意见，故原告诉诸本院。

 

　　另查明，被告购置土地后，政府未能及时完成拆迁工作，直到2013年下半年政府才正式向被告交付土地。

 

    该院经审理后认为，首先，原告在被告知房屋售价及要求交付50000元后，其根据认购书“买受人接通知7日内签订合同，超时视同放弃”的约定，因担心违约，才向被告交付50000元，从原告在庭审陈述中可以看出，原告交纳50000元并非表示其接受了2900元/㎡的价格，而是要求与被告继续进行商谈，之后，双方就该商品房价格一直未能达成一致意见，据此可以认定，双方并未达成正式的商品房买卖合同；其次，原、被告签订的《住宅认购书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容而存在事实和法律上的障碍，加之被告所收受原告的55000元亦非购房款，对此，原、被告双方在庭审中均予以认可，故原、被告所签订的认购书亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的条件，依法亦不能认定为系商品房买卖合同。

 

    原、被告所签订的认购书在性质上属于预约合同。本案原、被告在自愿、平等、协商一致的基础上签订了认购书，对原、被告双方均具有法律约束力。作为合同双方当事人，原、被告均应恪守诚实信用原则，积极、全面地履行各自的合同义务。被告负有按照认购书中约定与原告订立正式的商品房买卖合同的义务，虽然当时是由于政府未能及时交地，造成双方不能签订正式的商品房买卖合同，被告虽不构成明显的恶意，但责任应由被告承担，即被告应就此承担相应的缔约过失责任。

 

    由于近几年来房价上升，原告丧失了与他人订立合同所获得的房屋差价利益损失，若仅适用定金罚则无法弥补原告作为守约方的损失，被告除应按定金罚则处理外，还应就原告的信赖利益间接损失进行赔偿。但是如果以目前的市场价确定原告的损失范围，则无异于赋予了购房认购书与商品房买卖合同相同的法律效力，故原告的损失应以酌定为宜。

 

    本案中，被告未及时与原告签订商品房买卖合同及交付住房，系因政府拆迁原因造成，在政府实际交付土地后，被告经研究决定不按市场价而是按照优惠价2900元／平方米的价格与原告签订正式的商品房买卖合同，可见被告是有诚意与原告签订合同的，另外，由于建筑所需原材料价格上涨等因素造成被告成本上涨，被告若按照1280元／平方米与原告签订合同，势必会造成被告亏损，故而，被告虽然构成违约，但可酌情减轻其责任；原告于2007年定房时仅交纳定金5000元，若所有损失均由被告承担，对被告而言亦显失公平。故对于原告信赖利益损失的确定，应从被告的过错程度、原告的履约情况、合理的成本支出及诚信原则、公平原则等多方面综合考虑。故被告除返还原告已付款50000元、双倍返还原告定金10000元外，另行赔偿原告经济损失80000元。