王平：开发商“鲸吞”国家购房优惠是“博傻”

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文/江南都市报记者 王平

 

 

    以全国房地产库存数据横向比较分析，九江楼市“去库存”压力不可谓不大。

 

    近期，中央、省、市出台诸多购房优惠政策，刺激消费者购房需求，为购房者减负，同时帮助九江一些资金周转已经十分困难的开发商“去库存”。

 

    然而，九江的一些购房者却发现，这些优惠购房政策的出台，似乎并未给九江购房者带来多少实质上的购房优惠、减负。相反，一些开发商在优惠政策出台之后，立刻坐地起价。有些楼盘40万上下的100平方米左右的房型，在新政出台之后，一夜之间坐地涨价5万元上下。不仅“鲸吞”了国家让利购房者的所有购房优惠，还整体上提升了消费者的购房成本。

 

    但业内人士同时也发现，作为四线城市的九江，由于城区人口偏少，商品房库存较高，一些楼盘虽然把房价飙了上去，却并没有带来实际的成交量提升，可谓有价无市。

 

    开发商与购房者的这场价格博弈，最终谁哭谁笑，仍然尚未可知。

 

 

    据易居研究院智库中心最新发布的《中国50城住宅库存报告》：“2016年1月份，存销比较上月有所增加的城市共20个，说明这些城市去库存压力有增无减，相比上个月市场基本面在恶化。此类城市包括贵阳（3）、淮南（2）、大连（2）、乌鲁木齐（2）、珠海（2）、沈阳（2）、烟台（1）、兰州（1）、西安（1）、银川（1）、海口（1）、成都（1）、长春（1）、哈尔滨（1）、温州（1）、长沙（1）、厦门（1）、南宁（1）、九江（1）和马鞍山（1）。其中括号内的数字代表相比上个月存销比的增加值。”

 

    同一份报告显示：九江的去库存周期为13个月。

 

    九江市的房产部门联合国土和规划部门开展库存调查数据显示：截至2015年12月31日，九江楼盘库存量共计450万㎡，其中住宅库存量是228万㎡，预计去化所用时间为11.58个月，但对于那些已经出让土地没有开工和已开工尚未办预售证的隐性库存，有关部门还在进一步调查。

 

 

    中央、省、市有关部门，为了帮助房地产商去库存可谓“操碎心”。

 

    自今年2月6日以来，我省出台了二十条去库存政策，从购房补贴、棚改货币化安置、降低税费、到释放住房公积金、降低首套房首付比例至20%等二十种调控手段，应对2016年的“去库存”之战，想方设法帮助开发商消化库存商品房。

 

    江西省政府近日甚至下发通知：“对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，将进行约谈和追责。”

 

 

    中央、省、市出台多项购房惠民政策，本意是为购房者减负，刺激购房需求，激活房地产市场，帮助资金周转困难的房地产商“去库存”。

 

    这些政策让一些购房者喜出望外。九江一家当地媒体为购房者算了一笔账：“新政实施到底能节省多少钱呢？某房地产的工作人员余女士对此算了一笔账，比如刘女士在浔城某小区要买第二套改善性住房，90平方米以内，总价50万元，在过去需要缴纳1.5万元契税，新政策后只需要缴纳0.5万元。如果面积在90平方米以上，则以前需要缴纳1.5万元，新政后只需缴纳1万元。”

 

    这一算法，其实是假设购房者今年2月22日以后，购买一套90平方米内的第二套住房，得到的契税优惠。如果是购买90平方米内的首套房，则没有任何优惠，因为之前，九江城区也是执行首套房1个点的契税优惠政策。

 

    这篇文章也没有计算出，购房的商业贷款、公积金贷款利率的下调，以及购房利率的优惠折扣加大，给购房者带来的优惠。关于此类文章，网上也已汗牛充栋，有兴趣者可以找找：比如贷款100万贷款20年，月供可减少560元。

 

 

    但就在中央、省、市出台多项惠民政策为购房者减负的同时，九江一些小开发商，连夜坐地起价，一套并不稀缺的100平方米三居室房型，新政出台前后，房屋总价竟然相差5万元上下。

 

    比如：九江八里湖新区一家楼盘的一套100平米二居室，新政出台之前，房价是一口价3980元/平米，楼层任选。据了解，该楼盘一些特价房成交价为3600元/平米上下。如果参与团购，成交价可以更低。但2月22日新政出台以后，购房者再去询问，该楼盘门前的3980元/平米的优惠广告还未撤销，但房价价格已经改为最低4200元/平米起价。等于特价房价格，较新政之前每平方米涨了500余元。

 

    这样坐地起价的楼盘，在九江开发区更是比比皆是。在开发区偏西的一些楼盘，门前的广告条、彩虹门挂出的房价，在新政出台以后便“不在算数”了，房价均大幅提升。

 

 

    中央、省、市各级政府，包括契税部门、银行系统、公积金存贷部门，均给出了如此史无前列的优惠政策。但在九江房地产市场，由于房价虚涨，并未带来多大成交量的提升。

 

    来自九江市房产部门的数据显示：自2月22日到3月22日，九江城区新房签约2307套。2016年2月份，成交量为2017套（不包含2月8日至2月10日房管局数据缺失的数据），环比增长3%。

 

    九江由于城区人口偏少，各类廉租房、公租房等福利房供应量很大。据介绍，仅九江市中心城区2011年至2013年间就建设了10万套保障性住房。一个城区人口在百万左右的四线城市，保障性住房3年就建设了10万套，事实上已经消化掉了大量刚性需求。

 

    九江老百姓或多或少都听说了，在热钱翻滚的九江房地产业界，已经有许多房地产商出现了资金吃紧，周转资金匮乏。一些楼盘拖欠工程款、农民工工资遭遇投诉。也有一些楼盘因为无力还债，老板因为民间借贷成了被告，或正被警方调查，也有一些老板“人间蒸发”，楼盘呈现半停工状态。

 

    希望九江的开发商，尤其是实力不强的中小开发商，能够读懂政策、顺势而为，积极“去库存”，让利于民。而不是一边背着高利贷死扛，一边坐地起价虚标房价无法成交。

 

    售楼人员们时常劝说购房者：要抓住此轮购房政策优惠早日购房，“过了这个村就没有这个店了”。

 

   但这句话，也同样适用于开发商。

 

    一旦开发商没有抓住这次“去库存”的良机，积极消化库存，缓解资金压力。尤其对于一些实力欠佳、品牌较弱的中小开发商来说，这也有可能是他们“赛跑”的最后良机。

 

    九江城区即使不再新增一套商品房，仅仅消化库存房，也需要一年的时间。再加上各楼盘的预售许可证，仍然在持续不断地颁发。

 

    2016年这场九江楼盘“去库存”大战中，那些没有跑赢其他开发商及时“去库存”者，或许对他们而言，才是“过了这个村就没有这个店了”。

 

    毕竟，作为四线城市的九江市，房地产作为投资品的前景，看上去其实并不明朗。

 

    但对于购房者来说：有钱在手，不管早买晚买，好房子总还是有的。